万科20年业绩回溯及21年业绩推演

持有部分万科仓位,看完万科20年报,想对万科21年的业绩做个简单的推演。推演的目的不是精确计算,而是估算趋势。地产企业利润可调节的空间太大,想相对准确估算业绩有时候是自讨苦吃,也没有必要。但是,能看清楚一些趋势是必要的、值得的。

估算业绩,主要是两个数据,第一,收入端,权益结算金额多少。当然,这是粗略的对应,细致的看,权益销售金额与并表结算收入不是同一口径,且销售金额的数值中包含了增值税。第二,成本端,毛利率如何,它决定了利润率。土地价格是决定毛利率的主要因子。这样,我们只需要重点关注:权益销售、平均售价、土地成本这三个数据。

业绩估算的两个假设:1)只考虑地产开发业务,因为这是绝对的主业;2)从拿地到开盘需要1年的时间,从开盘到交付需要1.5年的时间。这两个时间期限可以从万科答复投资者的记录中可以查到。为简化起见,我们假设为2年(后面可根据需要反推调整)。万科近几年的数据如下:

 

数据太多容易混乱,如前所说,只需要重点关注几个数据:权益销售、平均售价、新增土储价格。

基于假设,按照“2018拿地—2019销售—2021结算”的节奏,对2021的业绩趋势简单估算如下:

 

收入方面:2021年的收入对应2年前,也就是2019年的的权益销售。可以看到,相比于2018年,2019年的权益销售是下滑的,虽然只有3%。下滑的原因与2018年的拿地策略直接相关,2018年拿地的权益占比只有53%,是近几年中最低的。

毛利率:看土地价格,更准确的说是“3年前的拿地价格/2年前的销售价格”这个指标,从2018~2021年,这四年的数据分别是:37%、41%、53%、35%。

用我们的假设,先看一下2020年的情况,因为2017年突出的高地价,对应2020年的“地价/房价比”这个数据大幅攀升,从2019年的41%上升到了2020年的53%,相应的,毛利率应该是较大幅度下滑的。事实上它的确下滑了,从往年的27%下降到今年的22%。但最终的净利润并没有下滑,反而增长了7%。其原因,一方面,是由于项目结算量的增长—按照权益销售金额,从3772增长13%到了4228。另一方面,与前面的假设周期有关,之前我们将“从开盘到交付需要1.5年的时间”设定为两年,其实可能大部分1.5年就交付了。也就是说,结算的项目中,必然包含了一部分“2018拿地—2019年销售”的项目,而这些项目的“地价/房价比”为35%,大幅低于“2017拿地—2018年销售”的52%。小结一下就是:收入端增长了13%,成本端地价占比从往年的41%上升到了53%(以及一部分35%),使得2020年整体业绩实现了正增长。

事实上,对于我自己,万科2020年的业绩能有正增长已经很超出我的预料了。之前我一直战战兢兢的担心它会暴雷,更不信什么“藏业绩”的江湖传言。

回到2021年的毛利率上来,从数据来看,2018年的拿地价格5427元相比2017年的7908元大幅下降了约32%。或者说,2021年对应的结算项目的“地价/房价比”为35%,大幅低于2020年的53%约18个点。简单的说,不考虑土增税因素,这里存在18个点的空间支撑利润结算。

小结一下:2021年的业绩,收入端有3个点的下滑;成本端,“地价/房价比”下降了18个点。由此,万科2021年的业绩增速有一定的想象空间。

继续推演,2019、2020年拿地价格再次较大幅度攀升,但权益销售增长不多,后续2022年业绩又将承压。这样推算,万科2021年的业绩的可能将是最近前后几年中相对最好的。当然,实际中肯定会做各种利润平滑,但调节前的主体情况大概就是这样的。

总结一下我的观点:1)在我看来,2020年万科业绩没有隐藏利润,非不为也,实不能也。2)2021年万科业绩大概率增长不错,特别是比对今年会超预期。3)2022年的业绩增长又将承压。

最后说两句不太讨万科粉喜欢的:作为地产开发企业,万科一直是优秀的投资标的,是稳健投资的首选标的之一。但是,地产行业走到今天,万科未必是最值得投资的标的。一些所谓的大V及地产大V数年来缺乏提升,没有进化,动辄言必万科,这其实是一种悲哀—正如自己也曾经陷入某种固化的思维中摆脱不出来一样。借用万科2020年报中的一句话作为警醒,那就是“动荡时代最大的危险不是动荡本身,而是延续过去的逻辑”。